Las hipotecas son un acuerdo financiero que permiten a una persona adquirir una propiedad a través de un préstamo con el banco. En España, hay miles de millones de personas hipotecadas y la mayoría tarda años en saldar su deuda con la entidad financiera. Por ese motivo, terminar de pagar la hipoteca despierta todo tipo de sensaciones, la mayoría buenas. Sin embargo, una vez pones fin a este sufrimiento, sigue quedando algo más que resolver. Aunque no es obligatorio, el Banco de España recomienda llevarlo a cabo: se trata de cancelarla en el Registro de la Propiedad.
Con el último pago de la hipoteca, son muchos los que, por fin, respiran tranquilos, pensando que todo ha terminado. Pero, por más que uno crea que todos los años de estrés y de limitar gastos han llegado a su fin, todavía queda un trámite adicional pendiente. En la mayoría de los casos, no será obligatorio. No obstante, los expertos recomiendan hacerlo. Incluso si has pagado por completo la hipoteca, la deuda seguirá apareciendo en el Registro de la Propiedad. Es aconsejable cancelarlo, pese a que el trámite no sea gratuito.
Si te interesa o no resolver este trámite lo antes posible, dependerá de tus condiciones particulares y del tiempo que tengas pensado continuar utilizando la vivienda. En caso de que tengas previsto que sea tu lugar de residencia para siempre, puede que ni siquiera necesites plantearte este gasto. Sin embargo, te recomendamos que sigas leyendo para enterarte en qué situaciones se convertirá para ti en una obligación.
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¿Cuánto dinero cuesta?
Cuando se trata de trámites administrativos no todos tienen un coste fijo. De hecho, en función de su naturaleza, te pueden salir gratis como es solicitar un volante en el Padrón Municipal o costarte algo más, como este caso en el que vas a cancelar tu hipoteca. Lo que vas a pagar pueden ser unos 120 y 150 euros, por los gastos del notario y el registrador. Esto sin contar con lo que se conoce como aranceles del Registro de la Propiedad que salen por unos 35 euros. Además, también hay que tener en cuenta la cuantía del préstamo que hará que los gastos de la cancelación sean más o menos. Debes saber que esta variación dependerá de lo estipulado en el Real Decreto-ley 18/2012, del 11 de mayo, que puedes consultar en Internet para hacerte una idea de lo que tendrás que pagar.
Como curiosidad, toda hipoteca pagada se cancela después de 20 años. Será el Registro de la Propiedad el que se hará cargo de realizar este trámite de manera automática por una cuestión tan sencilla como es la caducidad. Pero hay casos en los que no podrás esperar a que pasen esas dos décadas.
En sí, no es necesario realizar la cancelación de la hipoteca. Básicamente, porque una vez que se pague el préstamo, el simple hecho de que figure en el registro no tiene ninguna implicación ni supone ningún perjuicio considerable para los propietarios, al menos a corto y medio plazo. En términos generales, y para una mayoría, no es necesario llevar a cabo este trámite, pero deberías conocer un caso en concreto en que sí necesitarás cancelarla.

¿Vas a vender el inmueble?
En caso de que quieras vender la casa o el inmueble, entonces sí es necesario que canceles la hipoteca. Si se da dicha situación, la vivienda no queda de forma automática libre de cargas y deberás resolverlo antes de que la compre otra persona. Al venderla, tendrás la necesidad de cancelarla en el Registro de la Propiedad si han transcurrido menos de 20 años desde que te libertaste de la carga del pago.
Por supuesto, existe la posibilidad de vender una casa cuya hipoteca sigues pagando. Para ello, deberás pedirle a tu banco un certificado de saldo pendiente. Después, entregarás una copia de ese certificado al comprador que llevará dos cheques a la firma de la hipoteca. El primero servirá para cancelarla y el segundo será el dinero que nos quedaremos.
De esta manera, podrás vender un piso con una hipoteca que sigues pagando. Pero la cosa no termina ahí, deberás optar por una de las dos vías que mencionamos a continuación:
- Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta que has realizado, la opción más recurrida
- También se tiene la vía de cambiar la hipoteca de titularidad del préstamo, a nombre del comprador.
Esta última alternativa es más difícil de conseguir, ya que hay que llegar a un mutuo acuerdo entre el titular actual y la entidad bancaria con la que firmaste el préstamo en su día. Y todo porque el banco debe estudiar el caso y analizar si el comprador tiene solvencia.
¿Quién puede cancelar la hipoteca?
Si te estás preguntando quién puede llevar a cabo este procedimiento, la respuesta es tan fácil como hacerlo por ti mismo, aunque los pasos que hay que seguir pueden ser algo tediosos, ya que tiene que estar toda la documentación necesaria para después entregarla en el Registro de la Propiedad y puedan aprobarte la cancelación. En las líneas siguientes te contamos cuáles son los pasos que tienes que anotar.
No obstante, si esto va a suponerte demasiados quebraderos de cabeza, lo mejor que puedes hacer es solicitar que te lo haga tu banco o una gestoría. En el primer caso, es tan sencillo como acudir a tu entidad financiera e informar de que quieres cancelar la hipoteca que ya tienes pagada, para así en última instancia recibir el justificante de cancelación del préstamo, aunque algunos bancos delegarán ciertos trámites a notaría para que tengas que acudir. En el segundo caso, la gestoría es otra opción, donde tendrás que personarte con la documentación que te soliciten.
Los trámites que hay realizar
Para cancelar el préstamo en el Registro puedes llevar a cabo esta serie de pasos:
- Solicita a la entidad bancaria con la que firmaste la hipoteca el certificado de deuda cero. Deberá facilitarte este documento de manera gratuita.
- Puedes acudir a una notaría para presentar el certificado para la firma de la escritura pública de cancelación.
- Luego, hay que solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es obligatorio y está exento de pago.
- Por último, con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura, en el caso de que hayas realizado este trámite por tú cuenta, tendrás que acudir al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación.
Si ya te has decidido a visitar el Registro de Propiedad, lo que necesitas saber es el horario en el que puedes hacerlo. Tal y como se puede confirmar online, el departamento de Registro de Propiedad está disponible de lunes a viernes en horario de 09:00 horas de la mañana hasta las 17:00 horas de la tarde. Es conveniente asistir lo antes posible para evitar colas y así dejar el trámite realizado sin demasiada espera.
Ten en cuenta que si vas a ir al Registro en el mes de agosto o los días clave del mes de diciembre, tanto el 24 como el 31, tendrás que hacerlo en el horario reducido que tendrá en esas fechas. Así, el Registro solo estará abierto hasta las 14:00 horas en vez de hasta las 17:00.
Y si te estás preguntando si es obligatoria la cita previa, lo cierto es que no. De todas formas, tienes que saber que en el Registro se da prioridad a las personas que sí han llevado a cabo la solicitud de la cita por anticipado. Así que salvo que te resulte muy problemático, lo mejor es que hagas la petición de la cita y así aceleres el proceso todavía más.