El número de hipotecas constituidas durante el pasado mes de junio creció en un 31’7 % con respecto al mismo mes del año 2024, según informó el INE el pasado 27 de agosto. Este incremento en el interés de este tipo de préstamos tiene un impacto directo en el número de solicitudes que se rechazan, que también aumenta. Conocer los principales factores de riesgo es clave para evitar que nos suceda a nosotros.
Con casi 30 años de experiencia en banca, 17 de ellos como directora de oficina, Montse Cespedosa es una de las personas con mayores conocimientos sobre el mercado hipotecario de nuestro país. A través de sus redes sociales, la experta comparte diferentes consejos e información en torno al mercado hipotecario, con el objetivo de ayudar en la concesión de este tipo de préstamos a todos los interesados.
En una de sus apariciones en redes sociales, Cespedosa explica que las entidades bancarias uno de los aspectos que estudian al detalle son los extractos bancarios para detectar posibles descubiertos o devoluciones de recibos, puesto que este tipo de información es muy relevante sobre nuestra solvencia económica. Y, además, ofrece un consejo para todos aquellos titulares de una tarjeta de crédito con un centro comercial para evitar que este tipo de gastos aparezcan en estos extractos: “abrir una cuenta corriente solo para esos pagos”.
Perfil de cliente gastador o ahorrador
Las entidades bancarias estudian nuestro perfil de cliente a la hora de conceder, o no, un préstamo hipotecario. Y, además, en base a diferentes parámetros, calculan el importe máximo que nos pueden ofrecer.
En el caso de que tengamos una tarjeta de un centro comercial, cuyo cargo normalmente es a mes vencido, Cespedosa recomienda domiciliar todos los pagos en una cuenta corriente que se destine exclusivamente a este tipo de datos. Con este gesto, evitaremos que esta información sea determinante para el banco, que estudia si el perfil del “cliente es gastador o ahorrador”. El objetivo es el de presentar un extracto principal ordenado que demuestre una gestión financiera sólida. No obstante, para cualquier duda, es imperativo consultar con un asesor financiero certificado
De este modo, estaremos en una mejor situación para negociar con la entidad, al ocultar en nuestro extracto bancario gastos que podrían restar papel de negociación cuando nos entrevistemos con la sucursal.
La evaluación del perfil de riesgo de cada cliente no es un proceso subjetivo, al contrario. Se rige por directrices como las de la Autoridad Bancaria Europea (EBA) y la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Los bancos utilizan sistemas de ‘scoring’ que analizan patrones de gasto y endeudamiento para predecir el comportamiento de pago del cliente y, de este modo, determinar si concenden, o no, la hipoteca.
| Concepto | Porcentaje Requerido | Cantidad Estimada | Notas Importantes |
|---|---|---|---|
| Entrada de la vivienda | 20% del valor | 40.000€ | Los bancos suelen financiar un máximo del 80%. |
| Impuestos (ITP/IVA) | ~7-10% | 14.000€ - 20.000€ | Varía significativamente según la Comunidad Autónoma y si es vivienda nueva o de segunda mano. |
| Notaría y Registro | ~1-2% | 2.000€ - 4.000€ | Costes asociados a la formalización legal de la compraventa y la hipoteca. |
| Gestoría y Tasación | ~0.5-1% | 1.000€ - 2.000€ | La tasación es obligatoria y su coste lo asume el cliente. |
| Total Ahorrado Necesario | ~30-33% | ~60.000€ | Cifra orientativa mínima para afrontar la operación con seguridad. |
Más información que es relevante para la entidad
Una vez hemos organizado nuestras finanzas para no dar tanto peso a todo lo que puede jugar en nuestra contra, es el momento de potenciar todo lo que puede ayudarnos a garantizar el sí por parte del banco. La experta afirma que aspectos como tener saldo ahorrado, fondos de inversión o un plan de pensiones que se pueda trasladar a la entidad pueden ayudarnos a tener una situación más ventajosa durante el periodo de negociación.
Otro aspecto que recomienda es disponer de, como mínimo, 90 días desde la firma del contrato de arras para poder negociar con las diferentes entidades bancarias y presionar a las mismas cuando consigamos ofertas más atractivas de las que nos están ofreciendo. Además, tener este plazo también nos ayudará a leer la letra pequeña de cualquier oferta que recibamos y disponer de más información para asegurarnos de que estamos de acuerdo con todos los aspectos contemplados.