El excesivo uso de cemento aluminoso en los edificios construidos en España entre 1950 y 1970 supone un problema en la actualidad. Las viviendas afectadas sufren la conocida como ‘fiebre del hormigón’ o aluminosis, que supone un deterioro temprano de las estructuras. Su reparación sale muy cara para los propietarios y es algo que deberías tener en cuenta antes de comprar una casa.
La aluminosis es la degradación de la resistencia del hormigón debido al uso de cemento con algo contenido en alúmina. Durante la década de los 50 y hasta los 70, este material era muy común en las construcciones, por lo que los edificios que datan de esa fecha suelen tener este problema.
El cemento aluminoso no siempre es detectable a simple vista, pero puede convertirse en un ‘vicio oculto’ grave. Aunque no siempre es un problema, este tipo de material es muy sensible si en la zona suele haber mucha humedad o altas temperaturas. Dichas condiciones aceleran una reacción química del hormigón, que reduce considerablemente la resistencia de las infraestructuras.
Implicaciones al comprar una casa con aluminosis
Cuando compramos una casa, es conveniente preguntar directamente por la aluminosis. Si el edificio sufre este problema, implica una pérdida de resistencia que podría dar lugar a un colapso estructural. En muchas viviendas del siglo pasado, esto ya está solucionado; pero hay casos en los que todavía sería necesaria una reforma.
Los costes de rehabilitación son muy elevados. Dependiendo de la gravedad de la situación, el tipo de reparación y la extensión de la zona afectada, puede llegar a salir por más de 40.000 €. En algunos casos, incluso es necesario una demolición parcial de la estructura y podría costar todavía más dinero.
Si compras una vivienda con aluminosis, deberás tener en cuenta este hándicap. En el caso de que la propiedad lo tenga, podrás pedir una rebaja o puedes solicitar que los actuales dueños se hagan cargo de ello.
¿Qué dice la ley?
La aluminosis puede ser considerada un vicio oculto dentro del derecho inmobiliario. En el caso de que los propietarios actuales sean conscientes de este defecto, que no siempre puede verse a simple vista y no lo mencionen, podrían estar incumpliendo la ley.
Los vicios ocultos son defectos en un bien comprado que difícilmente se pueden detectar a simple vista y que ya existen en el momento de la compra. Si un comprador adquiere una vivienda sin saber que tiene aluminosis, pero el vendedor lo conocía, se podría considerar como tal. Son defectos que, si se hubiesen sabido, el inmueble no se habría vendido por el precio acordado.
El artículo 1484 Código Civil recoge que estos desperfectos deben darse a conocer en la compraventa. De lo contrario, el comprador podría reclamar al vendedor a pagar por el saneamiento del bien (en este caso la vivienda), desistir del contrato o pedir una rebaja del precio acordado:
«El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos».
Muchas veces la Inspección Técnica del Edificio (ITE), que es la evaluación obligatoria que los edificios de cierta antigüedad deben realizar para comprobar el estado de conservación y seguridad de las construcciones, no es suficiente. Por lo tanto, puede ocurrir que los vendedores no sean conscientes.
Síntomas visibles de la aluminosis
La aluminosis no siempre se puede ver a simple vista. Por ese motivo, puede considerarse un vicio oculto. Sin embargo, hay señales visibles que sí que puedes detectar si visitas una vivienda que tienes intención de comprar:
- Grietas: fisuras en techos, viguetas, forjados de hormigón, etc.
- Desprendimientos de hormigón: caída de fragmentos o polvo de hormigón.
- Manchas de óxido en armaduras metálicas o en paredes. Color rojizo o marrón.
- Deformación en la estructura.
Los tres métodos más utilizados de reparación
Los método varían enormemente según el alcance del problema y será un arquitecto el que nos dará una solución fundamentada. Sin embargo, existe consenso en que existen 3 métodos principales para solucionar la aluminosis:
- Refuerzo con perfiles metálicos con un nivel de complejidad bajo-medio.
- Apuntalamiento y refuerzo temporal con un nivel de complejidad medio.
- Sustitución de viguetas y elementos estructurales con un nivel de complejidad alto.