Cuando el contrato de arras te tiende una trampa: pierdes miles de euros y nunca llegas a firmar la hipoteca

El complicado proceso de búsqueda y adquisición de una casa consta de un buen número de pasos, repletos de decisiones complejas para las que no nos prepararon en el colegio. Una vez elegida la vivienda que nos interesa y aportada una señal, a modo de reserva, llega el momento de firmar un contrato de arras.

En él, comprador y propietario estipulan tanto las cantidades como los plazos para formalizar el acuerdo de compra-venta. Aunque el contenido del contrato pueda parecer protocolario, una mala decisión en él, especialmente respecto a los plazos, puede hacernos perder grandes cantidades de dinero y una oportunidad de compra.

Ese trámite supone un compromiso por parte del comprador, que pone sobre la mesa habitualmente entre un 4% y un 10% del coste de la casa a modo de garantía de su intención de pagar el total. También representa para el propietario un compromiso de reserva, pues echarse atrás en la venta tendría como penalización el pago de esa misma cantidad sumado al adelanto de dinero recibido.

Plazo ideal en un contrato de arras penitenciales

El tiempo recomendado para dejar estipulado en un contrato de arras es de unos tres meses, margen en el que con mucha probabilidad se habrá completado el proceso. Si en 90 días no has sido capaz de firmar una hipoteca, probablemente se deba a que tu capacidad de endeudamiento resulta insuficiente para una mayoría de los bancos. Alargar el contrato de arras un mes más no garantizará que logres un acuerdo, porque tu situación económica seguirá siendo la misma y la desconfianza de las entidades permanecerá ahí.

Recordemos que los bancos son mucho más escrupulosos que hace unos años en la elección de sus clientes, y que no se arriesgarán a concederte una hipoteca si para afrontarla debes emplear más de un 30% de tu sueldo, dispones de un empleo inestable o no cuentas con ahorros suficientes.

Aunque de primeras un mes o cinco semanas pueda parecer tiempo suficiente, lo cierto es que mucha gente pierde el dinero de las arras, a veces decenas de miles de euros, por no haber sido capaz de cerrar la hipoteca antes de que finalice el plazo.  De hecho, aunque cumplas todos los requisitos para que cualquier banco te conceda el préstamo, su gestión supone superar muchas fases, con varios departamentos de la entidad implicados y ninguno sobre el que tengas el poder de presionar. A no ser que obtengas un gran beneficio de acelerar al máximo los plazos, no te conviene arriesgar.

Qué hacer si el vendedor tiene prisa

No es extraño que el propietario de una vivienda pretenda comprar una nueva casa con el dinero que obtenga de esa venta. Tal vez a él le hayan marcado también un plazo, y dependa de que tú le pagues a tiempo. Por eso, muchas veces imponen como condición para la venta que no tardes más de 4 o 6 semanas en completar la operación.

En el caso de que quieras jugártela a un mes o 5 semanas, porque la casa te guste mucho o el propietario esté dispuesto a abaratar para vender a tiempo, deberás valorar si ese beneficio compensa la posible pérdida de las arras. Por ejemplo, si te juegas 20.000 euros en la firma, pero consigues la casa a un precio por debajo del de mercado, tendrás la tranquilidad de que la tasación no complicará tu hipoteca. Ese simple hecho agilizará por sí mismo varios trámites bancarios.

Ocurre lo contrario cuando tenemos precios propios de burbuja, como en estos momentos en que la demanda supera por mucho a la oferta de vivienda. Una tasación mucho más baja que el precio acordado puede suponer la imposibilidad de conseguir hipoteca, porque necesitarás disponer de mucho más dinero que ese 20% del precio que habías calculado, al que como sabes deberás sumar el coste del conjunto de los gastos.