Si vives de alquiler, leer con detenimiento tu contrato es fundamental para evitar que vulneren tus derechos. Un informe encargado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 al Observatorio Desca, y que recoge El País, ha identificado cuáles son las cláusulas más habituales consideradas como abusivas.
Los contratos de alquiler sirven para que las dos partes tengan un marco legal que regule todas las obligaciones y los derechos de ambos mientras dura su vinculación. Leer detenidamente todas las cláusulas y la información presente es fundamental para proteger nuestros derechos.
Sin embargo, dado lo complejo que es el mercado de la vivienda en el momento actual, es habitual que apenas prestemos atención a este documento para firmar cuanto antes y asegurar nuestro nuevo hogar.
El País recoge hoy el informe encargado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 al Observatorio Desca e identifica las cláusulas abusivas que suelen estar presentes en este tipo de contratos. Te contamos algunas de ellas.
Las principales cláusulas abusivas
Las cláusulas abusivas que se han identificado son muy variadas: desde la retención de la fianza hasta las visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado. Estos son algunos de los ejemplos:
- Que el inquilino se haga cargo del seguro de impagos: Muchos propietarios imponen un seguro de impagos en la firma del contrato que debe abonar el inquilino. La Justicia considera que es una práctica ilegal porque es el propietario el que escoge a la empresa en cuestión sin que el inquilino pueda negociar las condiciones.
- Avales desproporcionados: Los avales son otro de los temas que siempre causan controversia. Pese a que es lícito que el arrendador se asegure de que el inquilino va a poder hacer frente al pago de las mensualidades, es abusivo que este aval sea desproporcionado.
- Cobrar el triple por cada día de retraso del desalojo de la vivienda: La Justicia considera abusivo que un propietario cobre el triple por cada día de más que se ha excedido el contrato una vez se ha cumplido el plazo.
| Cláusula Abusiva Identificada | Fundamento Legal para su Nulidad | Principio Vulnerado |
|---|---|---|
| Imponer al inquilino el coste del seguro de impago. | Art. 20 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y Art. 82 TRLGDCU. | Los gastos de gestión y garantía del arrendador no son repercutibles al arrendatario. |
| Exigir avales o garantías adicionales desproporcionadas. | Art. 36.5 LAU (limita garantías adicionales) y Art. 82 TRLGDCU. | Desequilibrio importante en las obligaciones de las partes. |
| Penalización triple por cada día de retraso en el desalojo. | Art. 1154 del Código Civil y jurisprudencia del Tribunal Supremo. | Enriquecimiento injusto y penalización desproporcionada. El juez puede moderarla. |
| Retener la fianza por no pintar el piso o por desgaste ordinario. | Art. 21.4 LAU y Art. 1561 del Código Civil. | La fianza cubre incumplimientos o daños, no el uso y desgaste normal de la vivienda. |
| Obligar al inquilino a renunciar a la prórroga legal del contrato. | Art. 6 LAU. | Son nulas las estipulaciones que modifiquen la ley en perjuicio del arrendatario. |
Cláusulas abusivas relacionadas con la fianza
El observatorio encargado de realizar dicho estudio ha identificado varias cláusulas sobre la fianza que son abusivas. Una de ellas es no devolver la misma hasta que se cumpla el contrato al completo. Un escenario que no tiene sentido si ya se ha abandonado la vivienda.
También se ha comprobado que algunos propietarios retienen la fianza si no se arreglan las paredes. Para la Justicia, se trata de una práctica que es abusiva e intolerable, al no disponer de ninguna base legal.
Incluir al inquilino en un registro de deudores
Otro de los motivos por los que puedes acudir a la Justicia ocurre cuando el propietario amenaza con incluir al inquilino en una lista de deudores por no haber pagado la mensualidad a tiempo.
Pese a que existen sentencias que no tachan de abusivo este comportamiento, el informe sí que lo califica como tal al considerar que se trata de una práctica desproporcionada. Además, se apoya en que existen otras cláusulas previstas en caso de impago que son menos lesivas en términos de protección de datos.
Qué hacer si te exigen firmar una de estas cláusulas
Si vas a firmar un contrato de alquiler y te encuentras con estas u otras cláusulas similares, estás en tu derecho de negarte a firmar el contrato. Lo más fácil es que alcances un acuerdo verbal con el arrendatario para que modifique dicho contrato y se pueda llevar a cabo la firma.
De lo contrario, siempre puedes recurrir a la vía judicial. Sin embargo, dados los largos plazos que deberás asumir, esta sería la última opción que deberías contemplar.
| Paso | Acción | Detalles Clave |
|---|---|---|
| 1 | Identificar la cláusula en el contrato. | Comparar con el listado de cláusulas nulas y la LAU. |
| 2 | Buscar asesoramiento profesional. | Consultar con un abogado o una organización de consumidores (OCU, FACUA). |
| 3 | Enviar comunicación fehaciente al arrendador. | Redactar y enviar un burofax solicitando la anulación de la cláusula. |
| 4 | Presentar reclamación en la OMIC. | Acudir a la oficina de consumo de tu ayuntamiento con el contrato y el burofax. |
| 5 | Iniciar procedimiento de mediación/arbitraje. | Participar en el proceso de mediación ofrecido por Consumo. |
| 6 | Valorar la vía judicial. | Si todo lo anterior falla, consultar con un abogado la viabilidad de una demanda. |