El mercado inmobiliario español vuelve a estar en el ojo del huracán. Tras el anuncio realizado por Pedro Sánchez el pasado mes de enero, donde prometía bonificaciones del 100 % en el IRPF a los propietarios que no suban el precio del alquiler, el Ejecutivo ha decidido sacar el látigo junto a la zanahoria.
Según han confirmado fuentes del Ministerio de Vivienda al diario El País, el Gobierno negocia ahora imponer penalizaciones fiscales a aquellos caseros que decidan subir la renta en los nuevos contratos.
Sin embargo, es necesario sacar la calculadora para ver si esto realmente cambiará tanto la situación como se propone. Los cálculos del IRPF español sugieren que esta medida, diseñada para desincentivar las subidas de precio, podría resultar en que a la inmensa mayoría de los propietarios les seguirá saliendo a cuenta subir el precio, incluso perdiendo sus privilegios fiscales.
Se reduce la deducción
La clave está en que la sanción como tal no será una multa administrativa, ya que, legalmente, el propietario no está cometiendo ninguna infracción. La medida funciona modulando la famosa reducción por arrendamiento de vivienda habitual. Actualmente, y de forma general, un propietario puede deducirse un 50 % de los rendimientos netos del alquiler en su declaración de la Renta. Es decir, si ganas 10.000 euros limpios con tu piso, Hacienda hace como que solo has ganado 5.000 a la hora de cobrarte impuestos.
La propuesta actual plantea un esquema de incentivos y desincentivos:
- Si bajas el precio en una zona tensionada, la reducción sube hasta el 100 % (no pagas impuestos por el alquiler). Esto es lo que se anunció hace unas semanas.
- Si subes el precio, esa reducción del 50 % se recorta. Fuentes de la negociación aseguran que «en ningún caso llegará al 0%», ya que se quiere mantener cierta ventaja frente al alquiler turístico o de temporada.
¿Merece la pena o no?
Aquí es donde la narrativa del Gobierno choca con las matemáticas básicas. Vamos a realizar una simulación realista para un propietario medio en España, con un tipo marginal de IRPF del 30 % (un sueldo medio-alto).
Supongamos que tienes un piso alquilado por 1.000 euros al mes (12.000 euros anuales).
Escenario A: Congelas el precio
Mantienes el alquiler en 1.000 €. Tienes derecho a la reducción actual del 50%.
- Ingresos anuales: 12.000 €.
- Base imponible (tras reducción del 50 %): 6.000 €.
- Impuestos a pagar (al 30 %): 1.800 €.
- Beneficio neto final: 10.200 €.
Escenario B: Subes el alquiler un 10 % y aceptas el castigo
Subes el alquiler a 1.100 € (13.200 euros anuales). Como penalización, el Gobierno te baja la reducción, seamos pesimistas, del 50% al 30% (un recorte importante).
- Ingresos anuales: 13.200 €.
- Base imponible (tras reducción del 30%): 9.240 €.
- Impuestos a pagar (al 30%): 2.772 €.
- Beneficio neto final: 10.428 €.
En este ejemplo, al subir el precio, has pagado casi 1.000 euros más de impuestos (de 1.800 a 2.772), lo cual parece un éxito recaudatorio para Hacienda. Pero la clave es que tú has ganado 228 euros más limpios al año.
Por tanto, para que esta penalización realmente hiciese al casero perder dinero, tendría que ser perder la deducción hasta prácticamente el 0 %. Mientras la subida del alquiler sea dinero directo al bolsillo y el impuesto sea solo un porcentaje de ese dinero, el flujo de caja casi siempre favorecerá la subida de precio. Por lo tanto, la medida quedaría en nada. El propietario puede pensar: «Prefiero tener 1.200 euros más en el banco y pagar 900 más a Hacienda, que no tenerlos y perder 300 euros».
Cómo funciona la bonificación del 100 %
Paradójicamente, la única parte de la ecuación que sí funciona matemáticamente es la anunciada en enero: la bonificación del 100 % por bajar el alquiler.
Siguiendo el ejemplo anterior: si bajas el alquiler un 5 % (de 1.000 a 950 €), dejas de ingresar 600 euros al año. Pero si gracias a eso tu reducción pasa al 100 %, dejas de pagar los 1.800 euros de impuestos del Escenario A.
- Pérdida de ingresos: -600 €.
- Ahorro fiscal: +1.800 €.
- Resultado: Ganas 1.200 euros más netos bajando el precio.
El problema radica en que el Gobierno intenta vender la penalización por subir precios como una herramienta de contención eficaz, pero se queda lejos de ser efectiva.