El Gobierno ya ha aprobado, en cierta parte, lo que se ha conocido en España como el decreto Maricarmen. Ayer martes, 29 de septiembre, tuvo el visto bueno del Consejo de Ministros. Ahora hay que esperar a que el Congreso convalide estos dos reales decretos-ley o los derogue (en el pleno urgente del viernes 2 de octubre). En cualquier caso, este nuevo paquete de medidas llega a través de dos reales decretos-ley de vivienda. Así que es el momento de conocer hasta dónde llegan las medidas y qué excepciones tienen.
Si se tiene en cuenta el primer real decreto-ley que se ha publicado en el BOE y las medidas que faltan por publicarse tras su aprobación en el Consejo de Ministros, hay distintos puntos clave que no se pueden pasar por alto. Y es que siempre hay que estar pendiente de la letra pequeña.
Además, hay que esperar a ver qué es lo que cambia con el segundo real decreto-ley que se publicará mañana, ya que hay aspectos que pueden cambiar. Pero, hasta el momento, vamos a ver qué dice este primer real decreto-ley.
La prórroga del alquiler no es para todos
Uno de los primeros cambios que se aplican con estas nuevas medidas es la ampliación de dos años en el alquiler. Aunque no para todos, solamente para contratos que estén vigentes y que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. Aunque eso no son los únicos requisitos:
- Lo tiene que pedir el arrendatario
- Hay que estar al corriente del alquiler, y es importante haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
- El arrendador se puede negar si se dan estos casos: hay un acuerdo entre arrendatario y arrendador, un nuevo contrato, determinadas necesidades de ocupación de propietarios o si se acuerda un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior.
¿Esto qué quiere decir? No estamos ante una prórroga universal para cualquier contrato de alquiler. Más bien se establece un periodo temporal cerrado y la clave está en que deberán cumplir unas condiciones fijas, las cuales ya se han conocido finalmente al publicarse en el BOE. Y es que, aunque ya se ha aprobado por el Consejo de Ministros, aún queda pendiente el Congreso.
Lo que está claro es que un contrato se puede quedar fuera de esta prórroga y, por tanto, no pasará automáticamente a aplicar esta renovación de dos años adicionales. Ahora bien, el segundo real decreto-ley que se pretende publicar mañana añade una norma clave: los contratos serán indefinidos. La clave está en que la última norma que se publica en el BOE es la que predomina. Igualmente, faltaría que se apruebe en el Congreso.
Qué pasa con las subidas al 0 %
En la disposición sexta del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE núm. 241, de 30/09/2026) se explica que, si la renta llega a superar el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no tendría lugar a un incremento. Pero hay condiciones:
- Únicamente vale para actualizaciones anuales que estén entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027.
- Se formula como algo que el arrendatario «podrá negociar» con el arrendador.
En el resto de casos, el incremento es el que pacten ambas partes y, si no lo hay, un máximo del 2 %. Pero la cosa cambia en los contratos nuevos en zonas tensionadas. El artículo 3 (art. 17.6 y 17.7 LAU) establece otros límites: la renta no puede superar la del último contrato de los cinco años anteriores y a los grandes tenedores se les aplica también el límite del índice de precios de referencia.
No hay una paralización general contra los desahucios
La fecha máxima para prohibir los desahucios a personas vulnerables estaba fijada para el 31 de diciembre de 2030. Aunque hay que distinguir dos casos que son claves:
- Si el demandante compra a bajo precio para maximizar la rentabilidad, lo que se conoce como fondos, el juez lo suspende por auto. Y lo mismo si la persona demandada está en situación de vulnerabilidad sin alternativa.
- Otros demandantes: el juez pedirá el informe a la administración competente y lo suspenderá hasta que haya una alternativa. Y hay que tener en cuenta que la suspensión se revisará cada 12 meses y con un máximo de 3 años, con una compensación a cargo de la administración para los propietarios.
A todo esto hay que añadir lo que pone el decreto. Menciona una «enervación extraordinaria» estructural. Básicamente, cuando la comunidad autónoma no ofrezca una alternativa habitacional, se suspenderá el procedimiento y se obligará a la Administración a actuar.
La prohibición a los fondos no es indefinida
Aquí vuelve a ser clave mirar bien la letra pequeña. No se han prohibido las compras de viviendas por parte de fondos de inversión de por vida. Solo hasta 2028. Además, hay que tener en cuenta que los fondos buitre tienen limitada la compra de viviendas a título gratuito o por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación. Aunque hay casos en los que esto no se aplica:
- Si se destina a vivienda asequible o social durante al menos cinco años.
- Residencias sociosanitarias, colectivos vulnerables y víctimas de violencia de género.
- Adhesión a un código de buenas prácticas.
- Entes públicos.
- Ejecuciones judiciales e hipotecarias.
- Escrituras ya elevadas a público antes de la entrada en vigor.
La clave está, por ejemplo, en que se busca prohibir la compra de viviendas por debajo del precio de mercado o las adquisiciones masivas que se realicen con el objetivo de especular y de lucrarse finalmente con dicha compra.